در این مطلب قصد داریم تا به توضیح جزئیات مهمی از قبیل اینکه چگونه با خرید ملک در ترکیه اقامت بگیریم، هزینه های خرید ملک در ترکیه و قوانین خرید ملک در ترکیه چیست و مزایای انجام این کار برای خریدار شامل چه مواردی می شود، بپردازیم.
خرید ملک در ترکیه
در حال حاضر یکی از متداول ترین انواع اقامت ترکیه، اقامت از طریق خرید خانه و آپارتمان در کشور ترکیه است که به راحتی موجب صدور کارت اقامت قابل تمدید برای خریدار، همسر و فرزندان زیر 18 سال متقاضی می شود.
از سال 2018، با کاهش ارزش چشمگیر لیر به نسبت دلار و پایین آوردن میزان سرمایه گذاری در ترکیه توسط رئیس جمهوری این کشور، شهروندان خارجی زیادی از سراسر دنیا و خصوصاً ایرانیان از طرح سرمایه گذاری از طریق خرید ملک در ترکیه استقبال فراوانی کردند.
پیش از تغییر طرح سرمایه گذاری در ترکیه توسط رئیس جمهوری وقت، میزان سرمایه گذاری مورد نیاز برای خرید ملک در ترکیه یک میلیون دلار بود که از این طریق به خریدار، همسر و فرزندان زیر 18 سال وی پاسپورت، کارت اقامت و حق شهروندی ترکیه اعطاء میشد. اما با تغییر این قانون در سال 2018، مبلغ مورد نیاز برای سرمایه گذاری در بخش املاک ترکیه از 1 میلیون به 250 هزار دلار تغییر کرد و موجب شد تا متقاضیان بیشتری برای شرکت در این طرح جذاب به سمت املاک کشور ترکیه سرازیر شوند.
در واقع، مشتریان خارجی این امکان را دارند تا یک یا چند ملک در ترکیه را با مجموع ارزش 250 هزار دلار خریداری کرده و علاوه بر دریافت کارت اقامت، از حق شهروندی و پاسپورت ارزشمند ترکیه بهره مند شوند.
البته باید به این موضوع توجه داشته باشید که ملزم به خرید خانه و آپارتمان با ارزش 250 هزار دلار در کشور ترکیه نیستید و می توانید با خرید خانه ای ارزان تر نیز کارت اقامت این کشور را دریافت کنید، یعنی اگر به فرض ارزش خانه خریداری شده توسط شما در کشور ترکیه 70 هزار دلار باشد، واجد شرایط برای حق شهروندی و پاسپورت ترکیه محسوب نمی شوید، اما کارت اقامت قابل تمدید برای شما و افراد خانواده صادر می گردد.
پیش از پرداختن به جزئیات و قوانین خرید ملک در ترکیه، بد نیست نگاهی به مزایای انجام این کار در این کشور جذاب اروپایی – آسیایی بیاندازیم.
مزایای خرید ملک در ترکیه
اگر مهاجرت و زندگی در کشور ترکیه جزو گزینه های پیش روی شماست، پیشنهاد می کنیم که نگاهی به مطلب معایب و مزایای زندگی در ترکیه بیاندازید، تا دید وسیع تری در مورد شرایط زندگی در این کشور پیدا کنید. این در حالی است که خرید مسکن در ترکیه شامل مزایای متنوع زیر می شود:
- امکان تحصیل رایگان و کم هزینه متقاضی و فرزندان وی در مدارس و دانشگاه های دولتی ترکیه
- امکان دریافت وام بانکی با سود پایین و خرید قسطی ملک در ترکیه
- روند سریع و نسبتاً آسان دریافت کارت اقامت و حق شهروندی ترکیه
- امکان کسب درآمد ارزی از آپارتمان خریداری شده در کشور ترکیه
- بهره مندی از خدمات درمانی رایگان و دولتی این کشور
- بهره مندی همسر و فرزندان زیر 18 سال خریدار از مزایای حق شهروندی و پاسپورت ترکیه (برای خرید یک یا چند خانه با مجموع ارزش 250 هزار دلار آمریکا)
- امکان افتتاح حساب بانکی و دریافت ویزاکارت و مسترکارت بین المللی
- امکان دریافت کد مالیاتی
- دسترسی سریع و آسان به انواع سفارت های خدمات ویزا
- بالا رفتن شانس موفقیت در اخذ انواع ویزای شنگن و کانادا با پاسپورت ترکیه
- هزینه های بسیار مناسب زندگی و تحصیل در ترکیه
- نبود الزام به حضور تمام وقت در این کشور
- امکان داشتن دو تابعیت به صورت همزمان
- امکان اخذ مجوز کار در کشور ترکیه
- امکان استفاده از خدمات رفاهی و اجتماعی دولتی و مزایایی نظیر حق رای و بازنشستگی
- امکان فروش ملک پس از گذشت 3 سال
قوانین خرید ملک در ترکیه
بنابر قوانین دولتی کشور ترکیه، شما باید به عنوان اتباع خارجی با مراجعه به سفارت ترکیه و یا مراجعه حضوری به سازمان ثبت و نقشه برداری اراضی و املاک این کشور از این موضوع مطمئن شوید که مجاز به خرید ملک در این کشور هستید یا خیر که خوشبختانه کماکان ایرانیان جزو اتباع مجاز خرید ملک در ترکیه محسوب می شوند.
بر حسب این قوانین، شما می توانید حداکثر تا 30 هکتار املاک و مستغلات در این کشور خریداری کنید. اگر زمینی را جهت ساخت و ساز در این کشور خریداری کنید، باید تا حداکثر 2 سال از خرید زمین، پروژه ساخت و ساز را شروع کنید. شما این امکان را دارید تا به عنوان یک شهروند خارجی تا حداکثر 10 درصد از یک ناحیه و منطقه را خریداری کنید.
اجازه خرید هرگونه املاک و مستغلات در نواحی نظامی و امنیتی کشور ترکیه غیرمجاز است. خرید اعتباری و با استفاده از انواع وام بانکی برای شهروندان خارجی مجاز بوده و هیچگونه منعی برای استفاده از آن وجود ندارد.
در صورت بروز شرایط زیر، خرید ملک توسط شهروند خارجی در کشور ترکیه باطل و مردود محسوب می شود:
- در صورتی که زمان ساخت ملک و یا اتمام پروژه به وزارت خانه مربوطه در ترکیه اعلام نگردد.
- چنانچه ملک خریداری شده توسط ارگان های ذی صلاح دولتی ترکیه به دلایل مختلف تائید نگردد.
- در صورتی که خرید ملک مورد نظر موجب نقض قوانین دولتی این کشور شود.
هزینه های خرید ملک در ترکیه
با توجه به اینکه شهروندان خارجی آشنایی چندانی با روند خرید خانه و آپارتمان در ترکیه ندارند، بهتر است در کنار اطلاع از بودجه مورد نیاز برای انجام این کار، از هزینه های جانبی و الزامی خرید ملک در این کشور نیز مطلع گردید که به شرح زیر است:
هزینه گزارش ارزیابی در ترکیه
به طور معمول در زمان خرید یک خانه و آپارتمان در ترکیه، ارائه گزارش ارزیابی جدید و معتبر ملک پیش از پروسه نقل و انتقال سند تاپو اجباری و الزامی است. این گزارش توسط دو موسسه معتبر ارزیابی مورد تائید سازمان SPK تهیه می شود، یک بخش آن مربوط به نقشه، اطلاعات ثبتی در شهرداری و دفتر تاپو است و بخش دیگر برای چک و بررسی ارزش واقعی خانه و ملک مورد نظر است که با قیمت اعلام شده مطابقت داشته باشد و دارای ارزشی کمتر از قیمت اعلام شده و ثبتی در اداره املاک و مستغلات ترکیه نداشته باشد.
درست است که گزارش ارزیابی یکی از فاکتورها و شاخصه های اصلی محاسبه مالیات ملک توسط دولت ترکیه محسوب می شود، اما از جانبی دیگر موجب می شود تا از هرگونه کلاهبرداری بر سر قیمت گذاری و اعلام قیمت های غیرقابل پذیرش توسط فروشندگان و یا آژانس های املاک جلوگیری شود.
هزینه این گزارش ارزیابی در روند خرید ملک در ترکیه برابر با 1500 لیر ترکیه است و خریداران باید این مبلغ را به سازمان ثبت زمین و مستغلات یا همان کاداستر پرداخت نمایند. به طور معمول تکمیل این گزارش بین 2 تا 3 روز کاری زمان می برد.
هزینه انتقال سند ملک tapu
در روند خرید ملک در ترکیه، یکی از مهمترین مراحل این پروسه انتقال سند ملکی از فروشنده به خریدار است که در اداره ثبت زمین کاداستر ترکیه صورت می گیرد. عموماً در این مرحله حضور هر دو طرف خریدار و فروشنده الزامی است و در صورت وجود وکالتنامه رسمی، نماینده قانونی خریدار و یا فروشنده می تواند به نیابت از وی در این مرحله حضور داشته باشد.
در حال حاضر 4 درصد از ارزش واقعی ملک مورد نظر به عنوان مالیات ملک برای نقل و انتقال به دفتر اسناد پرداخت می شود. عموماً این مبلغ توسط خریدار ملک در ترکیه پرداخت می شود، اما ممکن است با انجام توافق، این مقدار مالیات به صورت مساوی بین دو طرف معامله تقسیم گردد.
در این بین چندین هزینه جانبی با ارزش حدودی 3000 لیر ترکیه به شرح زیر وجود دارد:
- ترجمه پاسپورت در دفتر اسناد رسمی که برای هر نفر 300 لیر هزینه دارد
- هزینه ترجمه مدارک اثبات کننده داشتن آدرس قابل استناد در ترکیه جهت افتتاح حساب بانکی
- هزینه مترجم رسمی برای انتقال اطلاعات به خریدار خارجی
- هزینه وکیل (در صورت تمایل خریدار به داشتن وکیل)
- هزینه دریافت شماره مالیاتی برای انجام امور انتقال سند و پرداخت هزینه های مرتبط با خرید ملک در ترکیه
- هزینه عکس و مالیات اداره کاداستر
- هزینه پردازش Döner Sermaye Harcı توسط اداره ثبت و زمین کاداستر که در حدود 400 لیر ترکیه است.
هزینه آژانس معاملات ملکی در ترکیه
یکی دیگر از هزینه های خرید ملک در ترکیه، هزینه آژانس معاملات ملکی است که برابر با 2 درصد به علاوه مالیات بر ارزش افزوده از قیمت فروش خانه در این کشور است. در برخی مواقع این مقدار هزینه در قیمت کلی ملک گنجانده شده و در مواقع دیگر به صورت جدا از خریدار دریافت می شود.
هزینه مالیات ملک Emlak Vergisi
عموماً مالیات هر ملک به طور سالانه پرداخت می شود که برای بخش های شهری 0.2 درصد و برای مناطق غیرشهری و حومه 0.1 درصد است، این در حالی است که نرخ مالیات املاک تجاری درترکیه 0.4 درصد در مناطق شهری و 0.2 درصد در مناطق غیرشهری و روستایی اعلام شده است.
هزینه بیمه زلزله و املاک
بنابر قوانین خرید و فروش ملک در ترکیه، داشتن بیمه زلزله یا همان DASK اجباری بوده و برحسب مترمربع محاسبه می شود. هزینه این بیمه برحسب متراژ ملک متغیر بوده و به طور میانگین از بین 150 تا 250 لیر شروع می شود.
این بیمه برای پوشش هزینه های احتمالی از جمله آتش سوزی، زلزله، انفجار، سونامی و موارد دیگر است و در صورت بروز این موارد، جبران خسارت به صاحب ملک را انجام می دهد.
هزینه قبوض برق و آب در ترکیه
به طور معمول زمانی که اولین قبض آبونماه برق ملک خریداری شده را دریافت می کنید، باید بین 100 تا 500 لیر برای کنتور برق و سپرده اضافه به دولت ترکیه پرداخت کنید. در صورتی که بیمه DASK شما منقضی شده باشد، این هزینه معادل میزان سپرده و هزینه اضافی بیمه DASK خواهد بود.
این موضوع برای قبض آب نیز صدق کرده و هزینه اولیه آن برابر با 775 لیر ترکیه است. در این بین هزینه دیگر به نام پول خاک نیز وجود دارد که به ازای هر نفر معادل 80 دلار آمریکا و 89 لیر ترکیه است.
چگونه با خرید ملک در ترکیه اقامت بگیریم
برای خرید ملک و آپارتمان در ترکیه، شما باید علاوه بر رعایت نکات و قوانین اشاره شده در بالا از مدارک زیر برخوردار باشید:
- همراه داشتن یک مترجم رسمی مورد تائید اداره ثبت تاپو
- ارائه برگه تسویه حساب مالیات و عوارض شهرداری
- سند ثبت شده ملک در اداره بیمه زلزله
- اصل پاسپورت خریدار به همراه ترجمه رسمی آن به زبان ترکی استانبولی
- دو قطعه عکس رنگی جدید خریدار
- یک قطعه عکس فروشنده
- داشتن کد مالیاتی
- داشتن کارت و شماره حساب بانکی جهت انتقال وجه ملک از جانب خریدار به فروشنده
پیشنهاد می کنیم که حتماً با حضور یک کارشناس مطمئن و مجرب پروسه خرید ملک در ترکیه را به انجام برسانید. این بدین خاطر است که از بروز هرگونه کلاهبرداری در مورد ارزش واقعی ملک، پرداخت نکردن اقساط بانکی و عوارض معوقه شهرداری، نبود پایان کار و بسیاری از موارد دیگر جلوگیری می شود و بهترین نتیجه برای خریدار ملک در ترکیه حاصل می شود.
شما باید برای خرید ملک به ترکیه سفر کرده و یا به صورت غیرحضوری، موردهای فروش را دیده و از بین آنها انتخاب کنید، در صورتی که قصد حضور در ترکیه و مشاهده حضوری ملک را نداشته باشید، باید انجام تمام امور اداری ملک را به عهده یک شخص مطمئن بسپارید که با داشتن وکالت از شما امکان پیگیری تمامی امور را به نیابت از شما در ترکیه دارد.
در صورتی که ملکی را در این کشور پسند کردید، کارشناس شهرداری ekspertiz باید ملک را ارزیابی و قیمت گذاری کند و برگه ارزیابی را به شما ارائه نماید. این بدین خاطر است که قیمت تعیین شده توسط کارشناس قانونی در سند تاپو ثبت می شود.
سپس شما باید با هماهنگی با آژانس املاک، یک مبلغی را به عنوان پیش پرداخت به حساب مالک و در حضور شاهد (آژانس املاک و کارشناس) پرداخت نمایید. توصیه می شود که این مبلغ حداکثر بین 5 تا ده درصد از ارزش ملک باشد و از طریق حساب بانکی بین المللی بانکی برای فروشنده انتقال داده شود. به هیچ وجه این کار را با وجه نقدی و بدون رسید انجام ندهید.
در صورت اطمینان از وجود مجوزها و ارزش واقعی ملک و نبود هرگونه اشکالی در رابطه با خرید ملک مورد نظر در ترکیه، شما می توانید در زمان انتقال سند ملک در دفتر ثبت اسناد، الباقی وجه را به حساب فروشنده واریز کنید.
با انجام این کار، در کمتر از یک هفته سند تاپوی ملک به آدرس ارائه شده توسط شما ارسال می گردد. با دریافت سند تاپو، شما باید به اداره مهاجرت ترکیه مراجعه کرده و درخواست وقت مصاحبه کنید.
معمولاً زمان تعیین شده برای وقت مصاحبه راندوو در حدود یک ماه اعلام می شود، با رسیدن موعد مصاحبه باید به اداره مهاجرت مراجعه کرده و با در دست داشتن مدارک ملکی به چند پرسش افسر پرونده پاسخ دهید. با انجام موفقیت آمیز این مرحله، کارت اقامت کیملیک ترکیه برای شما صادر شده و به آدرس شما در این کشور ارسال می شود.
اعتبار این کارت به طور معمول یکساله و قابل تمدید است. شما مجاز به فروش ملک خریداری شده در ترکیه برای حداقل 3 سال نیستید و در صورتی که ارزش واقعی ملک خریداری شده در ترکیه معادل 250 هزار دلار باشد، می توانید علاوه بر کارت اقامت، برای حق شهروندی و پاسپورت ترکیه نیز اقدام کنید که بین 2 تا 3 ماه کاری صدور آن زمان خواهد برد.
اگر تمایل دارید تا فقط کارت اقامت کیملیک ترکیه را به طور سالانه در این کشور تمدید نمایید، حضور حداقل دو هفته ای شما در طول سال در این کشور کفایت می کند، اما اگر تمایل به دریافت کارت اقامت دائم ترکیه دارید، در صورتی که ارزش ملک خریداری شده توسط شما کمتر از 250 هزار دلار آمریکا باشد، باید برای حداقل 5 سال در کشور ترکیه اقامت داشته و در هر سال حداقل 11 ماه در این کشور حضور داشته باشید.
این موضوع برای خریداران املاک با حداقل ارزش 250 هزار دلار صدق نکرده و ملزم به اجرای این طرح نیستند.
در آخر باید به این نکته توجه داشته باشید که خریداران ملک در ترکیه به طور خودکار اجازه کار قانونی ندارند و باید به دو صورت ثبت شرکت تجاری و یا دریافت پیشنهاد کاری از کارفرمای ترک برای مجوز کار قانونی در این کشور اقدام نمایند. همچنین لازم به ذکر است که حداقل مبلغ مورد نیاز برای خرید ملک در ترکیه 250 هزار لیر، معادل مبلغی در حدود 35 هزار دلار آمریکا اعلام شده که برای خرید یک خانه معمولی 40 تا 50 متری در این کشور کفایت می کند.